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2017年5月，《第一财经周刊》发布了新的中国城市排行榜，按照商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性5个维度，为338个中国地级以上城市重新分级，评出了4个“一线城市”、15个“新一线”城市、30个二线城市等，海口晋升为二线城市。
作为城市人，你了解你所赖以生存和生活的城市吗？从内部观察一座城市，或许最先看到的是情怀；那么，从时间线上看呢？从城市群的发展高度看呢？刚跟随金地集团走访了广州、深圳、东莞、香港等华南片区重量级城市的笔者，再回看海口，看到的是一座城市的桎梏与再生。本期《搜狐万言堂》邀请到金地集团华南区营销海南管控负责人吴学斌先生，以一个打上深圳烙印的海南人的角度，来谈谈海口的现在与未来，将分上、下两期完整呈现。
旧城改造 翻新海口
随着国际旅游岛的建设进程，近年来，海口的城市基础建设、生活配套、人居环境都得到了长足发展，海内外有目共睹。
说到海口翻天覆地的变化，首先不得不聚焦于轰轰烈烈的旧城改造运动。2016年开局，海口提出未来3 年将启动54 个棚户区(城中村)改造，规划土地2.7 万亩,投资超1000 亿元,涵盖半座城，影响城镇居民近17万户、超过51万人。对于仅200多万常住人口的海口市,此轮棚改涉及面之广、涉及城市居民之多,堪称史无前例。2017年截至6月底，实际完成城市棚户区改造15989户，占本年度城市棚户区改造任务目标(19194户)的83.3%。
旧城改造带给海口的是城市的焕然一新，市民居住条件得到改善，城市生态环境进一步优化，交通更加便捷，教育、医疗、生活配套将极大丰富起来。与此同时，海口商圈也面临着重大变革。
2016 海口新旧商圈更替之年
老城市中心如海秀商圈、解放西商圈等因发展的局限，拥挤的空间、零散的业态已难以满足新的城市价值创建。
2016年以来，海口已有多家大型商场、购物中心开业，仅海口城南片区的五大购物中心商业总面积就高达174万㎡（其中海口吾悦广场20万㎡、万达广场15万㎡、喜盈门广场60万㎡、恒大海口文化旅游城29万㎡、观澜湖新城50万㎡）；加上国兴大道全面开业的50万㎡海航日月广场、西海岸近10万㎡远大购物中心以及一些中型商场如鹏晖广场、海甸城等，2016年海口新增商业体量超过250万㎡。
商业综合体大发展极大提升了海口人居体验，不过，这还只是城市发展规划中的一环。另一方面，构建一座城市沟通交流的动脉——市政交通，也面临着较大的改变。
海秀快速路 为东西向发展的海口搭建第一条“大动脉”
海秀快速路俯瞰图
2016年7月20日，海口海秀快速路一期主桥通车仪式在海秀快速路国兴大道出入口举行。海秀快速路东起海口市国兴大道西段，西至火车站，全长18.42公里，一举将海口带入立体交通新时代。快速路处在海口城区带的中间位置，贯穿城市东西，并与多个南北主干道交会，形成一张巨大的路网，可以说是目前海口东西向道路中的枢纽级别的道路，是一个特殊的“交通转换器”。
海口市规划局副局长吴函认为，快速路网的建设，在减轻主干道交通压力，构建完善层次、功能明确的城市道路网络骨架的同时，将使海口市骨干路网结构与城市空间的契合更密切。未来5到10年，海口将构建“四横、五纵、两连”的快速路网系统，形成快速路总长约100.3公里、快捷路总长92.6公里。
对此，吴学斌先生认为，“海秀快速路的通车，其意义非常大。当初深圳从福田到南山开通了一条快速路，发现从福田开车到南山一下子从一个小时变成十几分钟就到了，这个城市区域间的距离就缩短了，然后片区的关联性，就开始产生了。”
“双创”让海口告别脏乱差 旧貌换新颜
说到海口城市旧貌换新颜，不得不提的一个词语是“双创”。长久以来，基础设施建设欠账太多、城市功能配套跟不上城市发展，让海口的城市风貌和人居环境大打折扣。创建全国文明城市，创建国家卫生城市，“双创”运动开展两年以来，坑坑洼洼的泥石土路，铺上了青石地砖;电动车乱窜、拥堵不堪的十字路口，在交警和志愿者的疏导下变得井然有序;污水横流、垃圾遍地的马路市场，变身整洁的休闲公园……如今，畅享着“宜居之城”美誉，让人很难再把海口与过去交通秩序混乱、街道无序摆摊、垃圾随处可见等“脏乱差”现象联系到一起。
受良好的发展势头带动，海口的城市竞争力大幅提高。9月11日，由中国社科院城市所等单位共同发布的《公共安全蓝皮书：中国城市公共安全发展报告(2016-2017)》显示，海口跻身公共卫生综合指数排名top10，仅次于北京、天津、成都、深圳等，位列第5位。
放眼中国版图，海南与广东、广西、香港、澳门、台湾这些政治经济实力雄厚的地区同属“华南六省”之一，但是，作为省会的海口，截至2016年底，全市常住人口仅224.6万人，上年度gdp产值为1257.67亿元。与华南区发展最快的经济特区深圳相比，以上两项核心指标都相去甚远（2016年深圳常住人口1190.84万，年度gdp产值19492.60亿元）。
目前海口城市规划、规模处于怎样的层次？未来的提升空间有多大？城市定位与其房地产业的发展呈什么样的关系？
长于海南深耕深圳金地吴学斌谈“深圳式”成功
吴学斌先生认为，“深圳的快速崛起，产业优势非常明显，除了金融产业以外，还有互联网产业、生物医药、电子类行业等都非常发达；其次政府对于这些产业从物业政策、税收政策等方面给予的扶持力度非常大，吸引长期发展；第三，深圳政府在引进人才方面，力度比其他城市大很多，采取住房补助、人才公寓、医疗家庭保障等专门政策扶持，这块是其他的地方没法比拟的。”
“此外，它所处在的地理环境，依附着香港，同时又属于珠三角入海口非常核心的位置，拥有内地出口量和进口量最多的港口，这些因素支撑着这个城市快速发展。”
“除了上述的硬性条件，软性方面在于深圳城市精神文化非常年轻化、超前化，而且很崇尚创业精神，呈现的是一个市场化城市的生存法则，鼓励年轻人，有能力就上，有水平你就去找方向。所以深圳快速、超前的发展，这是一个必然的结果。”
海口：城市提升空间非常大
再把目光投射回海口，吴总认为，“目前从海口城市规划来看，我觉得提升空间是非常大的。我们先不说一线城市和强二线城市，对比内地的其他同层级城市，比如像南宁，昆明或者贵阳这样的城市，其实海口的人口结构或者经济水平没有过大的差异。但是这些城市每个片区不是纯粹以行政政务来规划划分，而是每个片区在这个城市当中所处的地位有很明显的分工和竞争的关系。对比下来，会发现海口城市各个片区的规划定位是不清晰的，不具有竞争性和互补性，海口的产业区、cbd经济区，还有中央生活区，甚至相应的商业外贸区，一开始城市规划中没有清晰的划分，而是靠民生去逐步成长起来。对海口政府来讲，其实也是一个大的命题，因为早年我们经历了地产泡沫，经历了大宗经济下滑，这个的确是很大的挑战。”
人口与人才——城市发展之基石
作为华南区域关注度持续上升的城市，也曾头顶省级经济特区的称谓，深圳式的成功，对海口有哪些可借鉴之处？对此，吴总认为，相对靠谱的借鉴应该是政府大的规划、决策的铺开，吸引更多的人才、更好的产业进入，以及人口整体素质的提升和转换。“比如高等教育这块，海南的优质名校屈指可数，这对人才导入是不利的。我们也看到，政府已经在和内地的学校联合办学，以及发展大学城等措施，但是短时间内还是有很大的制约。”
吴总还表示，作为人口净流入城市，政府职能部门已经意识到城市定位与房地产发展的关系，并调转船头，向更优化、合理的方向发展。“早期所有的海南及海口项目都是服务岛外客户，主打养老、度假概念多。但是这些人群实际没有给城市税收和经济产业带来效益，相反经营成本和维护成本特别高。这样的人口输入模式效率低、可持续性不强，不利于整体发展。所以我们看到，政府已经加大提升经营性的物业比例，同时引导购买人口结构进行优化，避免老龄化人口占比过大，而是寄希望于吸引年轻、专业的人才落地，为产业服务，创造经济价值，寻求未来的可持续发展。”