二手房交易政策
q：海口、三亚、万a：海口市房管局回复，分不同的时间段，现在都针对。2017年4月14日以前针对的是一手房，2017年5月10日起包含二手房在内；2017年9月20日以后针对的是一手房、二手房，且无论首套还是多套房住房转让，年限都提高至5年。
商品住宅：含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓。
二手住房：指已通过初始登记或首次登记取得房屋所有权证或不动产证、再次上市交易的商品住宅和保障性住房。
q：从什么时间节点计算住房出让年限？（以海口市为例）
a：海口市房管局回复，一手房根据开发商备案时间为准，如果在4月14日之前就已备案，则不限售；在4月14日至9月20日之间备案，则限售年限为2年，9月20日以后，提高至5年。二手房则以过户时间为节点，海口住房在5月10日之前完成过户，不限售，5月10日至9月20日之间，满2年才可转让，9月20日之后，满5年后方可转让。
q：如果在省外有房贷，在海南买房，房贷按二套房来执行还是按首套房？
a：银行回复，如果本人在省外有房贷，在省内买房按二套房计算。
q：买二手房能用公积金贷款吗？贷款额度一般为多少？
a：海口市房管局回复，海口市房管局回复：只要符合贷款条件就可以公积金贷款。在海口市、三亚市、琼海市、陵水黎族自治县购买二手房，单笔贷款额度不超过50万元，其他市县不超过30万元。职工单方面贷款购买二手房贷款额度不超过30万；夫妻双方均在本省内正常连续缴存住房公积金6个月以上并共同申请的，贷款额度最高50万元。
q：二手房贷款逾期怎么办？贷款逾期记录怎么消除
a：答，贷款逾期就是贷款形成超出约定期限的一种现象。
当贷款人买房向银行申请贷款后，对于贷款人而言，首先就是要注意还贷的时间，并在贷款合同约定时间归还本金及利息。由于生活中的各种变数，贷款人贷款逾期的现象不在少数。
如借款人出现贷款逾期，不仅影响自身或是企业的信用征信，影响企业的下次贷款业务申请，情节严重者还会被拉入黑名单，甚至受到法律的制裁，可见贷款逾期的后果非常严重。
逾期时间长被上报征信的，除了还清欠款，还要记得偿还罚息，除此以外，不要立即销卡，继续保持良好的消费习惯。
如果贷款逾期的现象比较轻，是可以通过适当的办法进行补救的，一般情况下，“不良记录”的保存期限为5年。超过5年的，征信机构就应该予以删除。但是，你必须还清所有的欠款。
要求银行开具“非恶意逾期证明”：银行也是讲人情的，如果你是因为失业、疾病、出国等原因导致的逾期，主动联系银行，说明自己的实际状况，开一张“非恶意逾期证明”，贷款一样可以通关。
建议贷款人可将自己的工资卡与还款账号绑定，每个月按时足额还款，这样就可以杜绝一些因为忘记还款导致的贷款逾期现象，而且也不会出现意外逾期了。
短时逾期，补足欠款后积极与银行联系。发现逾期的第一时间要赶紧联系欠款银行，诚恳说明自己的情况，并且附上以后按时还款的保证书。如果银行还没有上报央行征信系统，那么，贷款逾期记录是有可能消除的。
q：省外人在除了海口、三亚、琼海、白沙、琼中、五指山、保亭以外的市县购买二手房是不是不限套数？
a：海口市房管局回复，不是，同样限制套数。
q：买二手房时在户口迁移问题上应该注意什么？
a：答，购买二手房，应对户口迁移问题作出明确约定。对户口迁出的约定，应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口，在迁出存在障碍的情况下，违约责任应当对此明确约定。
二手房交易中无法办理过户可能面临哪些风险
1.卖方违约；
2.卖方的个人问题或纠纷引发新的风险；
3.卖方不按时归还贷款，影响买方贷款；
4.政策变化风险；
4.原购商品房有问题，无法办理不动产证。
二手房交易的税费
答：买方支付方面
契税
一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。
营业税
营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的，免征营业税。
个税
核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)，我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。
对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。
其他方面：
印花税（买卖双方各0.05%）
对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。
土地增值税
对个人销售住房暂免征收土地增值税，核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。
登记费
个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。
房地产交易手续费
新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。
海南二手房交易过户流程
房屋过户流程：领表→评估→交税→受理→取证。
1.房屋所有权证、不动产证（原件及复印件）
2.出让方（产权人）：（企业）（注：复印件加盖公章）:
营业执照（原件核对）、法定代表人证明书、法定代表人身份证、法人授权委托书（公章、法人章）、被授权委托人身份证
3.出让方（产权人）：（个人）（注：复印件加按手印、核对原件）：
身份证、未成年人需提供未成年人身份证或户口本、监护人证明、监护人身份证（处置未成年人房产需监护人到场）
4.受让方（产权人）：（企业）（注：复印件加盖公章、带公章到场）
营业执照（原件核对）、法定代表人证明书、法定代表人身份证、法人授权委托书（公章、法人章)